近年來，網絡司法拍賣受到社會的廣泛關注，越來越多的人躍躍欲試，萌生了想要“舉牌”的沖動。然而，參與網絡司法拍賣的正確“姿勢”并不為大家所熟悉，悔拍、無資質競拍等現象時有發生。

近日，北京市昌平區人民法院召開“網絡司法拍賣常見問題及法律提示”新聞通報會。今年1月至11月，昌平法院拍賣標的物成交總額達5.65億元，案拍比6.83%，位居北京市基層法院第一名。通報會上，昌平法院副院長盧爾平、執行局局長殷世軍和法官馮自華通報了該院網絡司法拍賣工作的相關情況和典型案例，并就其中的熱點問題作出了法律提示。

問：悔拍將承擔什么責任?

答：司法拍賣中，部分競買人抱著“玩一玩”“試一試”的心態參拍，未認真閱讀參拍公告和拍賣提示，常出現因拍非所需、尾款資金不足等原因導致悔拍情況的發生。

需要指出的是，司法網拍作為法院處置被執行人財產的重要途徑，具有司法權威性和公信力，當事人在明知網絡司法拍賣規則的情況下拒不繳納拍賣款項，不僅損害了申請執行人的合法權益，也嚴重擾亂了司法秩序。

《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》中明確，拍賣成交后買受人悔拍的，繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

法官提示競買人，司法網拍是法院的強制執行行為，在強制執行程序中“悔拍”與普通拍賣不同，不存在“七天無理由退換”，競買人在競買前要仔細閱讀公告，結合自身情況確定是否參與競拍。

問：房產被拍賣后，原業主與租客此前簽訂的租賃合同效力如何?

答：合同法規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

對于拍賣房產上已設定租賃權的，執行程序中，法院在拍賣前會對其租賃權進行實質審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并實際履行且交付租金，這種情況下租賃權可以得到保護，即適用“買賣不破租賃”這一規定。

租賃合同對買受人具有約束力，買受人有權收取剩余租賃期限內尚未交納的租金，但不得強行要求承租人騰房。對于這類法拍房，競買人應當在充分了解租約期限、租金交納方式等前提下，根據自己的實際情況決定是否參與競拍。

問：競買人購買政策性房屋時，需要注意什么?

答：司法拍賣房產不改變該房產的土地性質。經濟適用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性質為劃撥用地，在上市交易時，必須先改變土地性質，即繳納土地出讓金。司法拍賣過程中，需補繳土地出讓金的承擔主體會在法院公告中載明，競買人需仔細閱讀公告。

法院在拍賣公告中會詳細介紹標的物的基本情況，同時對于稅費承擔、土地出讓金承擔、欠費情況、是否限購等會有專門的特別提示。

還需要注意的是，競買人參與房產類司法拍賣時，原則上應當遵守標的物所在地的限購政策。此外，競買人應當仔細閱讀公告，在參拍前全面了解房屋性質、房齡、土地出讓金欠繳情況和負擔主體、房產交易可能產生的稅費等情況，必要時可以咨詢法院或司法輔助機構，從而正確預估可能繳納的費用，防止出現不必要的糾紛和損失。

問：法院進行司法拍賣時，會收取傭金嗎?

答：法院網絡司法拍賣房產及其他拍品，屬于法院司法處置財產行為，不會與任何中介公司簽訂代理合同，除公告中載明應由買受人負擔的費用，原則上不收取任何拍賣費用。

目前，在房產中介市場上出現了聲稱售賣法院拍賣房產的中介公司或個人，虛假宣傳“代理司法拍賣”“內部有人”“低于市場價購買”“隨時看房”等，有的則宣傳法院全權委托中介辦理法拍房手續。

對此，昌平法院提示，網絡司法拍賣零傭金，意向競買人要通過法院指定的拍賣網站參加競拍，對中介機構以法院名義進行的宣傳、咨詢、看樣、收費等行為要提高警惕，避免產生不必要的財產損失。

□ 本報記者　　徐偉倫

□ 本報通訊員 王宇新

關鍵詞： 網絡司法拍賣