2022年的11月28日，證監(jiān)會(huì)公布了股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

消息公布以后，多家上市房企公布了定向增發(fā)計(jì)劃。福星股份（SZ000926）本次非公開(kāi)發(fā)行股票的數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%，擬募集資金總額不超過(guò)13.4億元，即使將全部募資完全投入，依然無(wú)法覆蓋福星股份正在開(kāi)發(fā)的武漢江岸區(qū)紅橋城舊改項(xiàng)目的全部資金需求。

根據(jù)2021年年報(bào)，整個(gè)紅橋城的開(kāi)發(fā)資金預(yù)計(jì)投入需要75億元，而截止2021年年末僅投入了2.84億元，即使加上這次計(jì)劃募資的13.4億元，仍有接近60億元的資金缺口。在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱的大環(huán)境下，上述開(kāi)發(fā)資金缺口的存在，可能會(huì)繼續(xù)給公司財(cái)務(wù)帶來(lái)負(fù)面壓力。為此，東方網(wǎng)地產(chǎn)頻道向公司方面發(fā)出書(shū)面郵件，詢(xún)問(wèn)如何解決募資項(xiàng)目的公共配套資金分?jǐn)偅约澳假Y能否真正改善公司財(cái)務(wù)，但截止發(fā)稿并沒(méi)有獲得回復(fù)。

【資料圖】

銷(xiāo)售收入或無(wú)法達(dá)到預(yù)期

根據(jù)福星股份的增發(fā)預(yù)案，上述13.4億元增發(fā)資金，有三個(gè)去向：一是擬募投2.56億元的紅橋城K6住宅項(xiàng)目，二是擬募投6.85億元的紅橋城K15項(xiàng)目，三是補(bǔ)充流動(dòng)性資金。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，紅橋城K6住宅項(xiàng)目和K15項(xiàng)目目前都已經(jīng)獲得預(yù)售許可，但即使是相對(duì)容易銷(xiāo)售的住宅，截止目前也僅僅只是出售了其中的45.4%。住宅銷(xiāo)售的低迷，直接帶來(lái)了開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金壓力。

紅橋城K6項(xiàng)目住宅部分的預(yù)計(jì)總投資只有6.63億元，如果全部銷(xiāo)售完成回籠的資金約有9.89億元，但事實(shí)上，截止12月初，這一項(xiàng)目住宅實(shí)際到位資金只有3.53億元。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局的信息，總共295套住房已經(jīng)賣(mài)出了其中的41.36%。已售住宅的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了項(xiàng)目到位的資金，這背后和項(xiàng)目的高價(jià)位房源滯銷(xiāo)存在一定的關(guān)聯(lián)。

這不能不對(duì)項(xiàng)目實(shí)際的盈利情況以及預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入總規(guī)模，是否能達(dá)到公司已經(jīng)披露的水平，是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。東方網(wǎng)地產(chǎn)頻道曾就此發(fā)采訪(fǎng)函給公司方面，但截止發(fā)稿，公司方面未作回應(yīng)。

實(shí)際上，根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局信息，目前紅橋城K6實(shí)際銷(xiāo)售的6號(hào)樓和7號(hào)樓，其中7號(hào)樓主要銷(xiāo)售的都是27層以下的房源，且單價(jià)多數(shù)在28000元/平米以下。如果中高樓層未來(lái)繼續(xù)滯銷(xiāo)，不排除降價(jià)銷(xiāo)售的可能性。

相比之下，6號(hào)樓的銷(xiāo)售則好一些，除了部分樓層3號(hào)單元未售出，絕大部分房源已經(jīng)出售。但問(wèn)題是已售價(jià)格不高，最高樓層的單價(jià)只有27400元/平米，最低的只有25000多元/平米。

從已售部分的價(jià)格看，紅橋城K6項(xiàng)目住宅部分要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入是9.89億元和1.05億元的凈利潤(rùn)，存在著非常多的不確定性。

相比于K6項(xiàng)目，K15項(xiàng)目的情況也不樂(lè)觀(guān)。預(yù)計(jì)總投資是22.88億元，但截止目前的資金投入是14.38億元。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，K6的1—3棟除少數(shù)樓層外，都已經(jīng)售罄，但銷(xiāo)售價(jià)格絕大部分在26000—28000元/平米之間。可是5棟開(kāi)始銷(xiāo)售起價(jià)就已經(jīng)飆升至29000元/平米起，銷(xiāo)售也變得糟糕起來(lái)。

以在售的5棟為例，總共工112套截止目前才售出了其中的58.92%。尷尬之處在于滯銷(xiāo)的4單元，主要是82平米的小戶(hù)型，目標(biāo)客群對(duì)單價(jià)的承受能力非常有限，而且很容易被周邊的競(jìng)品洗走客戶(hù)。

在這樣的背景之下，紅橋城K15地塊的預(yù)期銷(xiāo)售收入和盈利是否能實(shí)現(xiàn)，也存在著不小的疑問(wèn)。

商辦滯銷(xiāo)：福星股份紅橋城舊改項(xiàng)目缺口巨大

然而，住宅的銷(xiāo)售壓力，還僅僅只是導(dǎo)致紅橋城K6和K15地塊開(kāi)發(fā)資金缺口的一小部分因素。對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果要完整整個(gè)紅橋城K6和K15地塊的開(kāi)發(fā)，商業(yè)的配套的建設(shè)和完善，是不可或缺的一部分。但相比于住宅的開(kāi)發(fā)資金解決，后者的難度更大。

中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，自2022年7月份以后，武漢商辦的月成交面積就沒(méi)有超過(guò)10萬(wàn)平米。7—11個(gè)月五個(gè)月的成交量加在一起，只有6月份一個(gè)月的成交量，僅占到全年總成交面積的15.58%。和去年同期相比，下降幅度達(dá)到32.57%。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，紅橋城k6項(xiàng)目所在的江岸區(qū)一個(gè)月的辦公房源銷(xiāo)售只有54套、商業(yè)21套。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，由福星股份開(kāi)發(fā)的紅橋城舊改項(xiàng)目，目前已經(jīng)取得預(yù)售許可證的商辦房源總套數(shù)高達(dá)1540套。這意味著即使整個(gè)江岸區(qū)銷(xiāo)售的商辦樓都來(lái)自紅橋城項(xiàng)目，也需要花費(fèi)21.38個(gè)月的時(shí)間。更何況，整個(gè)紅橋城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量，不只是上述1540套。根據(jù)房天下等房地產(chǎn)網(wǎng)站的信息，福星惠譽(yù)星譽(yù)國(guó)際的總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到87萬(wàn)平米，其中除了一部分住宅外，商業(yè)和辦公是最主要的組成部分。

根據(jù)福星股份2021年年報(bào)，截止去年12月31日，由湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的福星惠譽(yù)星譽(yù)國(guó)際預(yù)計(jì)總投資規(guī)模超過(guò)75億元，但實(shí)際投入的資金僅2.84億元。即使通過(guò)銷(xiāo)售部分住宅，以及非定向增發(fā)募資填補(bǔ)窟窿，依然存在有數(shù)十億的資金缺口。

在這樣的背景下，即使福星股份的定向增發(fā)計(jì)劃獲得通過(guò)，恐怕對(duì)解決整個(gè)福星惠譽(yù)星譽(yù)國(guó)際的意義也僅僅只是望梅止渴，要徹底解決資金缺口，還得指望于銷(xiāo)售的整體回暖，然而如果銷(xiāo)售依然乏力，增發(fā)融資不僅難以徹底解決福星惠譽(yù)星譽(yù)國(guó)際的問(wèn)題，反而可能會(huì)因?yàn)閿U(kuò)大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，帶來(lái)新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這恐怕是多數(shù)股東并不愿意看到的。

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