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隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)寬松政策發(fā)布，8月，上海新房及二手房的市場(chǎng)活躍度提升，疊加認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好”是金九銀十的重要特征。

八批次新房已有5個(gè)樓盤觸發(fā)積分

9月7日，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，8月份，上海全市共成交新建商品房4975套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降52%；成交金額393億元，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比下降45%；套均總價(jià)789萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)13%；成交均價(jià)70467元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比增長(zhǎng)14%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，第八批集中供應(yīng)如期入市。第八批集中供應(yīng)26個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)8444套房源，供應(yīng)面積約102萬(wàn)平方米。第八批中均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目再度回歸，共有7個(gè)項(xiàng)目。從分布區(qū)域來(lái)看，黃浦、徐匯、普陀、楊浦等市區(qū)均有項(xiàng)目入市。

根據(jù)鏈家研究院監(jiān)測(cè)，從已完成認(rèn)購(gòu)的情況來(lái)看，有5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，相對(duì)來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)好于前面兩批。此外，隨著第八批次不少10萬(wàn)+項(xiàng)目的入市，疊加近期上海放開(kāi)認(rèn)房不認(rèn)貸，打新的積極性可能會(huì)再度提升。從放開(kāi)認(rèn)貸的首個(gè)周末來(lái)看，新房售樓處人頭攢動(dòng)，不少原先在外地有貸款記錄、在上海無(wú)房的剛需客在新政的利好下，紛紛選擇入市。

其中，八批次中高總價(jià)項(xiàng)目海玥黃浦源于9月6日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，該項(xiàng)目要求認(rèn)購(gòu)金350萬(wàn)元，首套存款金額證明500萬(wàn)元，二套存款金額證明1750萬(wàn)元。共推出308套，戶型建面約93-598平方米的房源，均價(jià)約143000元/平方米。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)第1天認(rèn)購(gòu)率為22%，未觸發(fā)積分。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從8月份的新房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90-110平方米的占比增加較為顯著，占比達(dá)到59%，較去年增加了10個(gè)百分點(diǎn)。70-90平方米的占比下降顯著。價(jià)格上來(lái)說(shuō)，400萬(wàn)-600萬(wàn)元的占比增加較為顯著，占比達(dá)到33%，增加了8個(gè)百分點(diǎn)。400萬(wàn)元以下的占比下降，1000萬(wàn)元以上的占比下降。

有新房銷售人員認(rèn)為，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，更有利于改善型客戶群體入市，因此部分原先手頭就握有資金的客戶會(huì)直接認(rèn)購(gòu)總價(jià)較高的改善型房源。而對(duì)于部分本地?zé)o房或外地有過(guò)貸款記錄的客群而言，此次被重新認(rèn)定為首套房資格，亦有利于剛需房源成交。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從調(diào)研情況而言，當(dāng)前上海新房市場(chǎng)確實(shí)處于活躍和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，且部分?jǐn)?shù)據(jù)好于預(yù)期。一方面，看房量明顯增多，另一方面，部分項(xiàng)目過(guò)去單日銷售最多僅1-2套，但是政策落地后，單日銷售可以超過(guò)10套。

澎湃新聞走訪多個(gè)新房項(xiàng)目也發(fā)現(xiàn)，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，剛需購(gòu)房者以及改善型客戶已迅速作出決策，政策落地效果明顯。部分項(xiàng)目在新政落地后通宵賣房，也有多個(gè)新房項(xiàng)目單日銷售額破億，售樓處的停車位被停得滿滿當(dāng)當(dāng)。

周末二手房掛牌量增長(zhǎng)65%

不僅是新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)成交量也已止跌企穩(wěn)。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，8月份，上海全市共成交二手房1.37萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比下降30%；成交金額454億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比下降31%；套均總價(jià)330萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比下降2%；成交均價(jià)40421元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)2%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，8月份，在政策利好信號(hào)頻頻釋放下，市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，成交量環(huán)比增長(zhǎng)9%。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，不少剛需客戶選擇入市，剛需類產(chǎn)品成交占比增加。此外，貝殼景氣指數(shù)和KMI（貝殼經(jīng)理信心指數(shù)）都呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明7月以來(lái)市場(chǎng)基本已經(jīng)筑底。同時(shí)，8月末9月初，房地產(chǎn)各項(xiàng)寬松政策發(fā)布，上海官宣放開(kāi)認(rèn)房不認(rèn)貸，為市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑。

根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，放開(kāi)后的首個(gè)周末，鏈家門店成交量較平時(shí)周末增長(zhǎng)近70%，這主要是之前已經(jīng)有購(gòu)買意向、在等政策落地的客戶選擇快速上車。門店帶看量增長(zhǎng)30%以上，不少剛需和剛改客戶將享受到這波政策紅利。此外，周末的新增掛牌量增長(zhǎng)65%，說(shuō)明不少業(yè)主的置換需求，在認(rèn)房不認(rèn)貸放開(kāi)后被激活，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)成交逐步活躍，9月成交量會(huì)有進(jìn)一步的增長(zhǎng)。

從價(jià)格來(lái)看，8月全市均價(jià)穩(wěn)中有增，主要原因?yàn)橥猸h(huán)內(nèi)成交占比有所增加。目前來(lái)看，利好政策的釋放暫未導(dǎo)致價(jià)格的大幅波動(dòng)，僅個(gè)別業(yè)主存在提價(jià)的行為，不過(guò)議價(jià)空間確實(shí)略有收窄。

不過(guò)，也有經(jīng)紀(jì)人向澎湃新聞反饋，隨著當(dāng)前新增掛牌量的增加，對(duì)于著急置換的客戶而言，掛牌價(jià)格有優(yōu)勢(shì)才更容易成交，“一般都是先推有性價(jià)比的，提價(jià)的話，成交只能靠后。”

但總體來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好”是金九銀十的重要特征。同時(shí)，這波行情會(huì)持續(xù)，充分體現(xiàn)了各類購(gòu)房政策積極到位、效果顯現(xiàn)的導(dǎo)向，市場(chǎng)情緒也總體上處于積極樂(lè)觀的一面。

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