資金暴雷、“甲醛房”糾紛，多重負面因素影響下，9月的租賃市場結束了此前的快速上漲。

多家機構發布的數據顯示，包括北京在內，多個熱點城市的房租價格，在9月出現了微幅回調。

實際上，租賃市場的多方博弈還在繼續。從監管方來說，一方面，從中央到地方，9月各級政府頻繁發聲“加強監管”，相應法律和標準的制定都走上“快車道”。另一方面，2016年下半年以來，各地大幅推出的自持地塊即將迎來上市，供應結構或將發生變化。而對于運營機構來說，外部不確定性還在增大，疊加市場監管趨嚴等因素，壓力或將加大。

租金價格趨穩定

隨著畢業季的結束，熱點城市的租賃市場趨于穩定，持續上漲的熱度有所消退。

“一些小戶型的整租價格下調了兩三百元。”一位北京市朝陽區的房地產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，目前他所在的區域，一些社區相對較差的小區的小戶型價格有所下調，但好社區、大戶型的房租價格則相比此前變化不大，“但反正不上漲了”。

而多家機構發布的數據顯示，收到近期多個政策出臺和畢業季結束的影響，熱點城市的房租價格，結束了此前兩月快速上漲，呈現相對穩定的態勢。

中國房地產業協會主辦的中國房價行情APP顯示，一線城市中，除廣州環比微幅上漲0.13%，北京、上海、深圳的房租價格近一個月來分別為93.6、79.2和76.1元每平米每月，微幅下跌了0.09%、0.69%和0.24%。

同策研究院發布的《9月公寓月報》也同意這一觀點。該報告指出，受其監測的北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、天津、成都、大連、合肥、濟南、青島、廈門、武漢、重慶、蘇州等15個熱點城市，9月份租金較8月波動下降，但“沒有大幅度上升或下降狀態”。

其中，2018年9月北京的月租金價格為93.66元每平米每月，較上月有所回落;上海為76.49元每平米每月，較上月略有上升，但其價格變動的幅度都在1元左右。

對此，多位受訪人士均認為，從短期來看，周期性的需求爆發已經結束，而房源供給則受到市場整頓有所下滑，熱點城市的租賃市場將維持相對平衡。

“目前來看，租賃市場還是處在較高的熱度，沒有出現明顯的熱度消退”，中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示。張大偉認為，由于近期受甲醛房等事件影響，多家中介機構開始整頓房源，租賃房源供應并沒有增加，短期內沒有下行跡象。

而從需求角度，盡管畢業季已經結束，但長期來看，熱點城市的需求仍然存在。

10月10日，58安居客房產研究院發布《2018京津冀城市群租賃報告》顯示，京津冀城市群中，49.9%的租房需求集中在北京，天津、石家莊的租房需求分別占比14.1%和9.2%。同時，京津兩地的租房需求呈現出逐年上漲趨勢，同比去年租房訪問量上漲超三成。

供需結構或將變化?

但也有受訪人士指出，長期來看，租賃市場或許正處在劇變的窗口期。

9月20日，中共中央、國務院印發《關于完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》指出，在住行消費方面，要大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。并提出要加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。此外，經住建部批準，《租賃式住房裝配技術規程》正在制定，將于明年上半年公布并實行。

從9月各級政府部門的政策發布和制定情況來看，張大偉指出，主要是加減法政策。加法增加供應，減法減少選擇租賃居住的阻力。這主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應，供應70年產權的出租房用地，包括北京、上海等城市做得比較積極。另外一類是，針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

21世紀經濟報道統計發現，9月，上海、深圳、武漢、青島、成都等五個城市成交了自持用地6宗，自持面積34.2萬平米。而據中國指數研究院統計，自2016年11月首宗自持地塊成交至2018年9月底，全國共成交自持地塊293宗，可供給租賃住房1082萬平方米。

張大偉告訴記者，相當部分政府控制的租賃房源，將在半年到一年內上市，將會對熱點城市的供需結構產生明顯影響。

此外，租賃市場還被認為面臨著一些外部挑戰。貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領在接受21世紀經濟報道采訪時表示，租金在未來兩三個月以及明年將全面步入長時間下行周期。

楊現領認為，由于經濟和收入下行所帶來的累積性影響，這輪周期持續的時間會比較長。此外，由于結構性因素，民營服務業的用工成本很高。目前，經濟下行對民營服務業沖擊較大，由于其勞動密集型的特點，在這種形勢下，企業不得不通過改變用工方式來降低成本。而我國租客群體最集中的就是在服務業和民營經濟中。因此，明年大部分運營機構都將面臨比較大的壓力。

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