11月8日，長沙天心區(qū)凱富南方鑫城小區(qū)二期，工作人員正對該樓盤分戶查驗的整改情況再次進行確認。圖/記者辜鵬博

規(guī)劃設施設備不到位、房屋質(zhì)量缺陷(外墻磚脫落、電梯安全隱患等)，新小區(qū)遇到類似問題，業(yè)主往往會去找物業(yè)，但這其實應該是開發(fā)商要負責的問題。

近日，長沙天心區(qū)率先開展新建物業(yè)承接查驗工作，開發(fā)商必須在物業(yè)交付使用15天前，完成承接查驗工作，并向區(qū)城鄉(xiāng)建設局辦理備案。

天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局表示，在前期調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)一半以上的物業(yè)糾紛與開發(fā)商遺留問題有關，承接查驗工作能較好地將矛盾在前期化解。

位于長沙市天心區(qū)南托街道的凱富南方鑫城小區(qū)二期下個月就要交房了，房屋是否已達到交付標準?小區(qū)公共設施是否配備合理?……很多業(yè)主都非常關注。在天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局指導下，街道、社區(qū)、物業(yè)管理、開發(fā)商、建設方等各方共同對小區(qū)進行了分戶驗收。針對查驗中發(fā)現(xiàn)的墻面空鼓、開關插座歪斜等問題，工作人員要求開發(fā)商及時進行整改。

11月8日，南托街道辦事處工作人員，再次對該樓盤的相關整改工作進行“回頭看”。

長沙市天心區(qū)率先開展新建物業(yè)承接查驗工作，要求轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)建設單位必須在物業(yè)交付使用15天前，在區(qū)城鄉(xiāng)建設局指導下與先聘的物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗工作，并向區(qū)城鄉(xiāng)建設局辦理備案。“我們在調(diào)研時發(fā)現(xiàn)50%以上的物業(yè)糾紛與開發(fā)商遺留問題有關，這樣的承接查驗能較好地將矛盾在前期化解，防止出現(xiàn)。”天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局副局長鄧利民說。

分戶查驗后對公共設施進行驗收

凱富南方鑫城小區(qū)二期兩棟房屋共有300多戶業(yè)主，即將在12月份交房。南托街道南鑫社區(qū)物業(yè)專干何舒洋介紹，分戶查驗主要是看墻面是否有裂縫、空鼓，層高是否符合標準，插座開關是否規(guī)整，廁所是否存在漏水現(xiàn)象等。10月底，在花4天時間對凱富南方鑫城小區(qū)二期所有房屋進行入戶查驗后，街道、社區(qū)、開發(fā)商、建設方、物業(yè)公司共同開了個承接查驗的交辦會，在會上，將查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題制作了一份書面整改計劃，逐一向建設單位提交，要求其按計劃要求整改。

11月8日，在天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局、南托街道相關工作人員的指導下，該樓盤物業(yè)、建設單位對該樓盤分戶查驗的整改情況再次進行確認，同時對部分公共部位進行承接查驗。工作人員來到小區(qū)11棟12樓一套140平方米的住房內(nèi)，施工方工程部負責人肖用介紹說，之前發(fā)現(xiàn)的開關插座不規(guī)范等問題已經(jīng)整改完畢。

在分戶查驗過后還要由有關職能部門對小區(qū)供水、供電、供氣、通信等公用設施分別進行驗收。

整改完畢還將組織復驗

天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局制訂了一套完整的流程要求。根據(jù)要求，承接查驗的內(nèi)容除竣工總平面圖，供水、供電、供氣、供熱、有線電視等準許使用文件外，還包括對小區(qū)共用部位、共用設備設施等查驗。共用部位一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及外墻、門廳、樓梯間、走廊、架空層及設備間等;共用設備則包括了電梯、水泵、避雷設施、消防設備、變配電設備、供暖及空調(diào)設備等;共用設施包括了道路、綠化、人造景觀、圍墻、排水溝、污水井、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施以及物業(yè)用房等。

“承接查驗的主體是開發(fā)商和物業(yè)公司，由區(qū)城鄉(xiāng)建設局和街道辦事處進行指導，并監(jiān)督其履行該程序。”天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局副局長鄧利民介紹說，新建物業(yè)在具備承接查驗條件后，建設單位應以書面形式通知物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)查驗，同時抄送區(qū)城鄉(xiāng)建設局和物業(yè)所在街道辦事處。物業(yè)企業(yè)應會同建設單位共同確定物業(yè)承接查驗方案，明確參加承接查驗的相關人員、工作流程、查驗記錄表格、時間及進度安排等。在承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應制作書面整改計劃，由建設單位按計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

半數(shù)糾紛與開發(fā)商遺留問題有關

天心區(qū)現(xiàn)有居民小區(qū)470多個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)350個，物業(yè)管理企業(yè)207家，管理建筑面積3000多萬平方米。物業(yè)(不動產(chǎn))的矛盾糾紛成為12345熱線投訴的焦點問題之一。

天心區(qū)城鄉(xiāng)建設局在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，搜集到的107個各類重點矛盾糾紛中，50%以上的物業(yè)糾紛與開發(fā)商遺留問題有關。其中，業(yè)主與開發(fā)商矛盾21個，內(nèi)容涉及售房宣傳的夸大、規(guī)劃設施設備不到位、房屋質(zhì)量缺陷(外墻磚脫落、電梯安全隱患等)。業(yè)主與物業(yè)公司矛盾糾紛25個。

鄧利民說，實際上很多物業(yè)矛盾都是開發(fā)商在開發(fā)時就出現(xiàn)的問題，卻讓后來的物業(yè)“背鍋”，而開展承接查驗工作可以提早發(fā)現(xiàn)并解決問題，能夠大幅減少未來可能產(chǎn)生的物業(yè)糾紛。

他認為，物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處原則上應“以塊為主，條塊結(jié)合”，由屬地街道牽頭，多部門聯(lián)動配合，及時將矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

案例

交房未半年精裝房頻漏水

長沙市民曹先生購買了一套精裝房，但是交房后，就出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水滲水、墻壁空鼓等質(zhì)量問題。曹先生報修了5個月，仍不見修好。由于妻子懷孕，曹先生不得不在外面租房。該小區(qū)開發(fā)商針對滲漏水問題進行大規(guī)模整改。

調(diào)整規(guī)劃引發(fā)矛盾糾紛

某江景樓盤因為三期建設規(guī)劃的調(diào)整，引起一期業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾糾紛。業(yè)主與物業(yè)的矛盾，主要包括前期物業(yè)公司有意或無意掩飾開發(fā)商質(zhì)量缺陷、物業(yè)公司履約不到位、業(yè)主不按期繳納物業(yè)管理費等。

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