樓市正在緩慢復(fù)蘇。

2月29日，時(shí)代周報(bào)記者走訪北京市通州區(qū)某樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)售樓處已經(jīng)復(fù)工半月有余，現(xiàn)場(chǎng)也有部分訪客到場(chǎng)。截至下午三點(diǎn)，該樓盤(pán)來(lái)訪登記表已登記5人，而在營(yíng)銷(xiāo)中心洽談區(qū)和樣板間也分別有兩組客人在與置業(yè)經(jīng)理溝通。

“我們復(fù)工后，近期是有成交的。”該項(xiàng)目置業(yè)經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者。但項(xiàng)目銷(xiāo)控表顯示，該項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)近一年，去化約60%，目前銷(xiāo)售中約有1/3到1/2僅為簽約意向。

這是現(xiàn)在流行的一種“打法”。某TOP30房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人吳韜(化名)向時(shí)代周報(bào)記者直言：“現(xiàn)在的售樓處多數(shù)已經(jīng)開(kāi)放，但仍以線上溝通為主。雖然也有成交，但以認(rèn)購(gòu)為主，簽約時(shí)間在延長(zhǎng)。”

“這帶來(lái)了虛假的繁榮”，吳韜繼續(xù)說(shuō)道，降低訂金、降低首付、無(wú)理由退房幾乎是這段時(shí)間房企營(yíng)銷(xiāo)的標(biāo)配，后期肯定會(huì)有不少退意向金、退訂金的購(gòu)房者，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最重要的是獲客、鎖定客戶(hù)。

整體來(lái)看，樓市一季度壓力仍然不小。“3月‘小陽(yáng)春’落空幾成定局。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華也在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)直言。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也向時(shí)代周報(bào)記者表示，受制于缺乏線下場(chǎng)景，一季度整體房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大概率面臨銷(xiāo)量明顯下滑格局;整體市場(chǎng)回到正常軌道，可能要寄希望于二季度。

售樓處訪客零星

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)17城2月份新房成交量環(huán)比下降61.2%，較1月降幅加大27個(gè)百分點(diǎn)—1月中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)18城新房成交量環(huán)比下降為34.6%。

1月、2月樓市受疫情的沖擊、售樓處“關(guān)門(mén)”影響明顯。但隨著全社會(huì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，樓市也正在緩慢復(fù)蘇。

“2月安居客線上用戶(hù)的流量呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，從中旬開(kāi)始，找房熱度就由抑轉(zhuǎn)揚(yáng)。”張波指出， “中下旬開(kāi)始，南京、青島、成都等城市的商品房成交量也呈現(xiàn)了上升。分析成交來(lái)源來(lái)看，近期成交的主力是2019年底已經(jīng)有明確購(gòu)房目標(biāo)的群體，他們?cè)诮谕瓿闪速?gòu)房流程。”

但從時(shí)代周報(bào)記者了解到的情況來(lái)看，樓市也仍需再過(guò)一段苦日子。資料顯示，當(dāng)前多地售樓處已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)放。以北京為例，截至3月1日，包括燕郊、廊坊等環(huán)京區(qū)域，北京已有203個(gè)樓盤(pán)復(fù)工。

不過(guò)，售樓處人員仍比較冷清。時(shí)代周報(bào)記者了解到，部分置業(yè)經(jīng)理還未到崗。“我回到北京了，但還在居家隔離觀察，不能上班。”某樓盤(pán)經(jīng)理2月28日告訴時(shí)代周報(bào)記者。從到訪的客人數(shù)量來(lái)看，對(duì)比以往的區(qū)域沙盤(pán)、項(xiàng)目沙盤(pán)均“擠滿(mǎn)人”，現(xiàn)在僅有三五組客人的售樓處明顯還未擺脫疫情的“冷氣”。

在成交方面，中介雖也在朋友圈積極發(fā)布成交喜報(bào)。但從喜報(bào)的內(nèi)容來(lái)看，多數(shù)以認(rèn)籌、繳納訂金、意向金為主。2月19日，北京市豐臺(tái)區(qū)某樓盤(pán)經(jīng)理就建議時(shí)代周報(bào)記者，可以先繳納1萬(wàn)元的訂金鎖定房源，后期方便出行時(shí)再進(jìn)行看房，屆時(shí)不滿(mǎn)意也可以退意向金。

2月29日，成都市某樓盤(pán)經(jīng)理展示的成交喜報(bào)顯示，當(dāng)日該項(xiàng)目有8組成交，其中7組為繳納意向金、1組為認(rèn)購(gòu)。其意向金金額僅為1000元。

吳韜寄希望于疫情過(guò)去，樓市盡快回到正軌。他表示：“隨著疫情過(guò)去，各大房企加大力度促銷(xiāo)搶客，樓市會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇。”

地方“救市潮”蔓延?

樓市低迷，信貸松綁的消息也不時(shí)傳出。

2月27日晚間，有消息稱(chēng)：建設(shè)銀行深圳分行開(kāi)始放松按揭貸款政策，二套房首付可以低到三成。不過(guò)，建行深圳分行次日便對(duì)此解釋道：該消息為誤讀。

“我們今天就有客戶(hù)在做了。”2月28日，深圳市一金融貸款中介于經(jīng)理(化名)向時(shí)代周報(bào)記者介紹，“建行深圳分行的貸款政策變動(dòng)其實(shí)是抵押貸款，但經(jīng)營(yíng)性抵押貸款做成房貸的模式已經(jīng)比較成熟了。現(xiàn)在政策變動(dòng)最大的利好在于取消了房產(chǎn)抵押的時(shí)間要求。以前房屋抵押貸款要求比較高，要求房屋已經(jīng)全款買(mǎi)下，或者為按揭購(gòu)房后6個(gè)月以上，但現(xiàn)在沒(méi)有時(shí)間要求，剛剛過(guò)戶(hù)就可以。”

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這只是“鉆政策空子”的表現(xiàn)，深圳樓市政策已經(jīng)穩(wěn)定，不存在放松限購(gòu)、加杠桿等大幅放松可能。

事實(shí)上，深圳的“松綁一日游”只是當(dāng)前樓市政策微調(diào)的一個(gè)縮影。中指研究院統(tǒng)計(jì)指出，截至2月28日，已有超40省市從供給側(cè)和需求側(cè)優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前政策變動(dòng)之火已經(jīng)從“救企”轉(zhuǎn)向“救市”，駐馬店、南寧、東莞多地調(diào)整了公積金貸款政策，浙商銀行、建設(shè)銀行深圳分行也調(diào)整了信貸政策。

“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和樓市都存在壓力。各地也希望通過(guò)撬動(dòng)商品房銷(xiāo)售，來(lái)解決房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)困難，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增速，緩解財(cái)政壓力。”鄒琳華表示。

與以往三四線城市動(dòng)作頻頻不同的是，這一輪“救市”之“火”在廣州、深圳等一線城市也出現(xiàn)苗頭—2月26日，廣州市提出：要優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過(guò)，在李宇嘉看來(lái)，廣州的“優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策”則比較模糊，從當(dāng)前來(lái)看，廣州復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度比較慢，市場(chǎng)需求也比較低迷，樓市政策存在優(yōu)化的需求，但整體仍需在“房住不炒”大背景下，預(yù)計(jì)會(huì)從增加供地、促進(jìn)公共住房建設(shè)釋放剛需、推動(dòng)人口城市化等方面來(lái)調(diào)整。

“各地政策變動(dòng)是否會(huì)引起樓市明顯上行，還要看是否有更多城市跟上。”鄒琳華判斷，信貸政策變動(dòng)會(huì)對(duì)樓市起到一定的支撐作用，但現(xiàn)在的政策變動(dòng)還是以“點(diǎn)”為主，未形成“面”，接下來(lái)是否有更多城市跟進(jìn)、帶來(lái)樓市波動(dòng)，還與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府態(tài)度有關(guān)，現(xiàn)在無(wú)法下定論。

“2月2日，駐馬店率先出臺(tái)了公積金政策，宣布公積金貸款可以首付20%，成為刺激需求的‘吃螃蟹者’。但在28日，河南省委、省政府隨即約談了駐馬店。預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)其他城市起到一定的警示作用，后續(xù)出臺(tái)刺激購(gòu)房政策也會(huì)謹(jǐn)慎一些。”鄒琳華最后說(shuō)道。

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