2021年是極其特殊的一年，許多巨頭公司都在面臨顛覆性的考驗(yàn)，貝殼這個(gè)在線房產(chǎn)交易的巨獸，也不例外。

在剛上市的那幾個(gè)月里，貝殼市值一度超過(guò)6000億，超越萬(wàn)科、碧桂園兩家房企龍頭之和。

未料到在進(jìn)入2021年之后，先是反壟斷的“達(dá)摩克里斯之劍”高懸，隨后創(chuàng)始人左暉離世、中概股遭遇監(jiān)管風(fēng)暴，房地產(chǎn)調(diào)控也愈發(fā)嚴(yán)厲。

短期內(nèi)的貝殼遭遇了前所未有的危機(jī)，投資者們也不斷用腳投票，其股價(jià)在過(guò)去的20天里直接腰斬。從高點(diǎn)至今，貝殼的股價(jià)已跌去了超過(guò)4000億。

這使得在8月12日發(fā)布的這份財(cái)報(bào)，頗受投資者關(guān)注。在早間的電話會(huì)上，包括貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東在內(nèi)的管理層，就反壟斷、政策影響等問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)，安撫投資者，讓他們看向長(zhǎng)周期。

半年GTV2.29萬(wàn)億

行業(yè)政策高壓下，貝殼交出了一份還算不錯(cuò)的中報(bào)。

從上半年整體情況來(lái)看，貝殼仍然保持著高速增長(zhǎng)。比如說(shuō)GTV這一項(xiàng)就創(chuàng)了歷史新高。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，貝殼上半年GTV達(dá)2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.3%。

在具體項(xiàng)上，截至今年6月30日，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.1%，新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)8417億元，同比增長(zhǎng)70.7%。此外，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)營(yíng)收也同比增長(zhǎng)68.9%，突破12億元。

這意味著發(fā)生在貝殼平臺(tái)上的新房交易，已占據(jù)近十分之一。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)商品房銷售額92931億元，同比增長(zhǎng)38.9%。

細(xì)看下，二季度里貝殼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)生了些微妙變化。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼在今年第二季度凈營(yíng)收為人民幣242億元，同比增長(zhǎng)20%，凈利潤(rùn)為11.16億元，較去年同期的28.39億元下降了61%。經(jīng)調(diào)整后的凈利潤(rùn)為16.38億元，也低于去年同期的29.51億元。

有地產(chǎn)分析師分析稱，二季度凈利潤(rùn)下滑主要原因是去年同期的基數(shù)較高。受到疫情影響，去年一季度很多消費(fèi)者的決策延遲至二季度。

最大的變化則發(fā)生在二季度營(yíng)收結(jié)構(gòu)中。

在第二季度，貝殼二手房交易服務(wù)營(yíng)收為96億元，同比僅增長(zhǎng)4%，新房交易服務(wù)營(yíng)收為139億元，同比增長(zhǎng)31.9%，新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收為6.6億元，同比增長(zhǎng)50.6%。

這也是貝殼上市后，首次出現(xiàn)單季度二手房服務(wù)營(yíng)收低于新房交易服務(wù)營(yíng)收的情況。在今年一季度，貝殼二手房交易服務(wù)營(yíng)收的水平還在102億元，略超新房交易服務(wù)收入的99億元。

這種變化的原因在于，二手房交易正成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。

在今年2月深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)制度之后，成都、西安等城市也隨后表態(tài)跟進(jìn)，其后寧波、上海、紹興等10余個(gè)城市也出臺(tái)政策管控二手房?jī)r(jià)格。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，針對(duì)二手房的調(diào)控政策還將更廣泛地鋪開(kāi)，這也將繼續(xù)對(duì)貝殼的業(yè)務(wù)造成沖擊。

并且有中介分析師對(duì)華爾街見(jiàn)聞表示，近期各地二手房參考價(jià)政策紛紛出臺(tái)，對(duì)房源掛牌形成很大約束，這也將徹底打破以貝殼為首的中介在二手房定價(jià)中的慣常玩法，貝殼的房源掛牌價(jià)格被迫下線。

因不少政策是在7月份起才陸續(xù)實(shí)施，這意味著二季度中貝殼財(cái)報(bào)所遭受的沖擊，還不算個(gè)事，貝殼會(huì)在第三季度開(kāi)始遭遇真正的考驗(yàn)。

貝殼內(nèi)部在短期內(nèi)也并不看好。貝殼預(yù)計(jì)，2021年第三季度營(yíng)收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4%。

貝殼CFO徐濤表示，預(yù)計(jì)下半年新房市場(chǎng)GTV將同比下滑。不過(guò)他認(rèn)為，下半年開(kāi)發(fā)商獲客難度加大，會(huì)將更加依賴經(jīng)紀(jì)人渠道。

能否穿越周期

貝殼這個(gè)去年8月剛上市的新星，在不到一年的時(shí)間里股價(jià)坐上了過(guò)山車，市值從最高6000億跌到了不足2000億。

過(guò)去這幾個(gè)月，貝殼遭遇了中概股監(jiān)管、反壟斷和房地產(chǎn)調(diào)控的多重壓力，貝殼的股價(jià)跟著整個(gè)中概股板塊的下滑，隨波逐流。

創(chuàng)新高的GTV，也未能彌補(bǔ)投資者對(duì)貝殼發(fā)展的憂慮。財(cái)報(bào)后首個(gè)交易開(kāi)盤(pán)，貝殼股價(jià)下滑超過(guò)15%，創(chuàng)下上市來(lái)的新低。

“第一房地產(chǎn)在線交易平臺(tái)”的身份，讓貝殼受到了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)反壟斷大潮的影響。業(yè)內(nèi)也有質(zhì)疑聲音，說(shuō)貝殼的VIP協(xié)議涉嫌二選一。

8月12日，貝殼召開(kāi)投資者電話會(huì)議，對(duì)于外界疑慮貝殼是否涉嫌壟斷的問(wèn)題，彭永東表示，在過(guò)去這段時(shí)間里，貝殼積極配合相關(guān)部門(mén)，認(rèn)真自查和整改，得到了很多與相關(guān)部門(mén)高密度溝通與匯報(bào)的機(jī)會(huì)，不僅收獲了相關(guān)主管部門(mén)的肯定，也同時(shí)進(jìn)行了持續(xù)向內(nèi)歸因的思考。

“目前，公司未接受任何與反壟斷問(wèn)題相關(guān)的正式檢查”，不過(guò)貝殼已經(jīng)及時(shí)提交自我檢查報(bào)告。

徐濤也補(bǔ)充，

此外，身處房地產(chǎn)行業(yè)高壓式的周期調(diào)控中，營(yíng)收主要來(lái)自于新房和二手房交易的貝殼，在住宅交易的價(jià)格和次數(shù)都被“掐住脖子”的情況下，其業(yè)績(jī)、股價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期都將被直接影響。

貝殼管理層少見(jiàn)地回應(yīng)了中介費(fèi)用調(diào)整的傳聞。這則傳聞指，中介費(fèi)將降為當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍。

徐濤稱，對(duì)這個(gè)傳聞表示震驚，在與住建部溝通求證后，住建部明確回應(yīng)此前并不知道這樣的消息。

徐濤認(rèn)為，調(diào)控政策更多是為了提升房產(chǎn)過(guò)戶交易流程的規(guī)范性，幫助市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。在這個(gè)背景下，誰(shuí)受益、誰(shuí)面臨挑戰(zhàn)顯而易見(jiàn)，對(duì)此并不擔(dān)心，完全擁護(hù)和支持。

中金研報(bào)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)整治力度的加大和交易量的階段性下滑，將加速中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的出清，合規(guī)頭部機(jī)構(gòu)的服務(wù)溢價(jià)更為凸顯。

對(duì)于貝殼這個(gè)龐然大物而言，更需要思考的，不是短期內(nèi)市值和業(yè)績(jī)的波動(dòng)，而是如何在一個(gè)更長(zhǎng)的歷史視角下，穿越周期，獲得發(fā)展。

過(guò)去20年，貝殼伴隨著中國(guó)城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)，收獲了自己的模式和“地盤(pán)”，成長(zhǎng)為第一獨(dú)角獸，但站在當(dāng)下，如何面對(duì)更久遠(yuǎn)的未來(lái)?

在彭永東看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)了四大階段，政策調(diào)控是為了平滑周期。

大致上，房地產(chǎn)行業(yè)每三年一個(gè)周期，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)應(yīng)的抑制政策則會(huì)出臺(tái)。“每當(dāng)市場(chǎng)均衡被破壞，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的政策，市場(chǎng)逐漸降溫，直至下一個(gè)循環(huán)。”

已經(jīng)20歲的貝殼，都經(jīng)歷了這些周期并壯大。因此，彭永東判斷，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，不會(huì)改變消費(fèi)者長(zhǎng)期對(duì)美好居住的向往和需求。貝殼也將會(huì)像過(guò)去20年來(lái)所經(jīng)歷的，去找尋穿越市場(chǎng)波動(dòng)，在未來(lái)長(zhǎng)期創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)。

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正從金融源頭戴上緊箍咒，從開(kāi)發(fā)端到消費(fèi)端，一個(gè)全新的周期才剛剛開(kāi)始。

貝殼顯然不能依賴舊有的路徑，也要同其他房企轉(zhuǎn)型那樣，尋路“第二增長(zhǎng)曲線”。

彭永東介紹，今年公司發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)在于第二賽道。他所言的第二賽道，是包括家裝、在內(nèi)的新業(yè)務(wù)發(fā)展，6月，貝殼花80億收購(gòu)了圣都家裝，重倉(cāng)C2C裝修業(yè)務(wù)。

不過(guò)從目前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收占總體營(yíng)收的比重不足3%，短期內(nèi)還不能成長(zhǎng)為公司的支柱性業(yè)務(wù)。

貝殼未來(lái)的路并不那么好走。眼下，恒大、碧桂園、萬(wàn)科、龍湖等行業(yè)巨頭，都已經(jīng)紛紛盯上了“房地產(chǎn)在線”業(yè)務(wù)，并積極布局，這將分食貝殼的優(yōu)勢(shì)市場(chǎng);而所謂第二曲線業(yè)務(wù)，也都是“窄門(mén)”，目前都還沒(méi)有成熟的模式。

貝殼，注定一直要做探路者?；蛟S，這也正應(yīng)了左暉所說(shuō)的那句話，“要做難而正確的事”。

關(guān)鍵詞： 貝殼 二手房交易 房地產(chǎn)調(diào)控 新房交易服務(wù) 營(yíng)收