近日，徐聞一樓盤開盤首日以3字頭價格銷售6億的新聞，讓四五線房地產(chǎn)市場的目光，齊刷刷投向了這個海南正對岸、中國大陸最南端的小城市。

一時間成為置業(yè)“網(wǎng)紅”城市的徐聞，單個項目“首開搶光”的氣勢背后，也反映出四五線城市投資置業(yè)的內(nèi)在邏輯——綜合考量、抓住“洼地”。

全國樓市均價破萬

小城市低門檻入市熱

1月，國家統(tǒng)計局發(fā)布關(guān)于12月全國70個大中城市商品住宅銷售價格統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示：一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，31個二線城市環(huán)比均上漲0.1%，35個三線城市環(huán)比上漲0.1%，12月份全國商品住宅銷售價格整體穩(wěn)中略漲。

2月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年全國百城房價報告》(下稱《報告》)。《報告》稱，2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16018元/平方米，同比上漲10.8%。事實上，從去年6月份開始，全國新房均價便已經(jīng)“破萬”了。

《報告》還指出，2020年一線城市新建商品住宅成交均價為44968元/平方米，同比漲2.7%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為15599元/平方米，同比漲9.6%。2020年整體房價漲幅略超預(yù)期，百城房價漲幅位于兩位數(shù)。從全國來看，過去20年，房價整體上“單邊上漲”的趨勢還未打破。

盡管穩(wěn)房價依然面臨各類壓力，但核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是現(xiàn)在投資首選，隨著一二線城市的入市門檻愈來愈高，城市限購政策緊縮，不少置業(yè)者開始將目光轉(zhuǎn)向具備潛力的四五線城市。

城市房價區(qū)域分化凸顯

四五線投資需要綜合考量

在城市結(jié)構(gòu)性分化過程中，城市間房價分化日益明顯，去年以來，長沙、唐山、承德、桂林4城房價累計均價首次突破萬元標(biāo)準(zhǔn)線，有“新貴”城市開始進入房價萬元時代，但亦有黑龍江鶴崗、湛江徐聞等四五線城市一不小心就成為了全國置業(yè)的“網(wǎng)紅”縣城。

中國大陸最南端城市——徐聞縣城 (圖源湛江日報)

但像鶴崗這樣的城市，其自身的發(fā)展動力、投資價值并不被市場看好，真正在四五線城市置業(yè)仍需要全面考慮其城市發(fā)展的“稟賦”：

第一，區(qū)位條件是首位要素。一個具備發(fā)展?jié)摿Φ男〕鞘校紫仍诘乩砦恢蒙弦拷欢€城市。同時，所臨近的大城市具備政策紅利，且房地產(chǎn)市場趨于飽和或有限制發(fā)展因素，才能真正承接周邊大城市的發(fā)展外溢。縱觀全國，從香港與深圳、澳門與珠海的發(fā)展關(guān)系對標(biāo)，區(qū)位與政策的紅利溢出將成為小城市發(fā)展至關(guān)重要的因素。

第二，看政策條件。當(dāng)?shù)爻鞘斜旧硎欠窬邆鋰壹墶⑹〖壍恼甙l(fā)展支持，這對一個城市長期的發(fā)展起到政治基調(diào)的鋪墊。

第三，是否具備宜居條件。吸引人流投資置業(yè)最終還是要把人留住，兼?zhèn)鋬?yōu)異的自然環(huán)境和便利的交通條件自然也成為四五線城市置業(yè)的“硬件標(biāo)準(zhǔn)”。

鶴崗縣城夜景

再來看看這些“網(wǎng)紅”小城，真正具備“置業(yè)”優(yōu)勢的并不多。

以一北一南的鶴崗和徐聞兩個新晉“網(wǎng)紅”為例，鶴崗樓市“白菜價”并沒有看上去的那么“美好：

一是自然地理環(huán)境差，冬季寒冷漫長，春季少雨多大風(fēng)，氣溫變化劇烈；

二是鶴崗作為一個“因煤而興，因煤而困”的城市，當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)“煤炭”發(fā)展前景不容樂觀，已經(jīng)被列為資源枯竭型城市；

三是鶴崗的人口流失嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場比較頹廢，在沒有人口支撐的情況下，交易不好，價格自然比較低。

這些都是鶴崗盡管成為了“網(wǎng)紅”，但卻一直不被看好的原因。

對比中國東北邊陲的鶴崗，最近因為神盤1日成交6億而走紅，位于中國大陸最南端的徐聞，其各項條件和前景，或許更值得深入挖掘。

3字頭開盤1天成交6億

解碼徐聞神盤背后的投資邏輯

位于廣東湛江的徐聞縣城，與海南隔海相望，僅約12海里，是距離海南最近的大陸城市。海南自貿(mào)港的區(qū)位優(yōu)勢、政策紅利、發(fā)展前景以及一度火熱的房地產(chǎn)市場，都已為人熟知。作為最靠近海南的大陸城市，隨著國家“一帶一路”倡議加快實施，北部灣城市群上升為國家重要戰(zhàn)略地區(qū)，徐聞被湛江、廣東以及全國市場，都賦予了比以往任何時候都更高的期待——“高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廣東對接服務(wù)海南自貿(mào)港的‘南門戶’城市”、奮力當(dāng)好湛江與海南相向而行的排頭兵等。

 

 

同時，海南最嚴(yán)格的全域限購政策也早已眾所周知，每年2700億的購房需求外溢， 地理位置接近、最快捷對接、置業(yè)門檻相對更低的地方，成為外溢的首選。徐聞，也因此迎來了置業(yè)投資的“春天”。

近年來，徐聞當(dāng)?shù)匾膊粩喟盐照呒t利下的發(fā)展機遇，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，推動對外開放進程，升級立體交通配套，招商引資碩果累累，過境人流持續(xù)攀升，城市經(jīng)濟發(fā)展取得了長足進步。徐聞區(qū)域投資潛力業(yè)日益凸顯，也吸引了各大品牌房企的紛紛進駐，這也意味著，更多品牌性的優(yōu)質(zhì)項目在徐聞落地生根、“拔地而起”。

徐聞港已開港運營 瓊州海峽過海時間縮至1小時（圖源央廣網(wǎng)）

不僅如此，和海南同等的濱海資源條件、年平均氣溫23℃的氣候條件、中國菠蘿之鄉(xiāng)和長壽之鄉(xiāng)等稱號、置業(yè)門檻卻遠(yuǎn)低于海南，也為徐聞的宜居宜業(yè)再添優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，2019年徐聞縣樓市成交總額32.2億元，成交均價7954元/㎡。據(jù)湛江晚報報道，徐聞旅游局局長陳北跑表示：“這幾年到徐聞買房的北方人逐年增多，而且從2019年開始增幅較大，比往年同期增長超過160％。”

中國菠蘿之鄉(xiāng)——徐聞“菠蘿的海”（圖源湛江日報）

此次因開盤當(dāng)天銷售6億元的一炮而紅的徐聞·鼎龍城項目，位于當(dāng)?shù)孛废鲁菂^(qū)域，以3字頭的售價開盤，對比徐聞?wù)w均價超過7000元/平方米，這個價格幾乎以“壓倒性”的優(yōu)勢形成“價格洼地”，據(jù)悉，該項目首日推售超過千余套，全部成交。

徐聞·鼎龍城銷售中心現(xiàn)場

據(jù)了解，該項目由鼎龍集團開發(fā)，該集團在粵西已運營多個為人熟知的項目，包括國家4A級景區(qū)鼎龍灣國際海洋度假區(qū)等，以融合多業(yè)態(tài)打造主題文旅項目見長。該集團在徐聞當(dāng)?shù)匾策\營了鼎龍·天海灣、鼎龍·大漢三墩兩個文旅大盤，此次熱銷的神盤盡管是一個剛需項目，但綜合開發(fā)商的背景、項目的介紹資料來看，項目仍然延續(xù)了該集團的融合文旅風(fēng)格——

項目自身處于大水橋水庫區(qū)域，附近有規(guī)建中的流梅溪濕地公園、大水橋森林公園等豐富的森林、濕地等生態(tài)資源，在城市剛需中的自然條件可以說是比較難得的；

從項目規(guī)劃來看，將打造的生命科學(xué)康養(yǎng)中心、學(xué)校、商業(yè)配套等，在徐聞當(dāng)?shù)厥袌瞿酥琳麄€四五線城市的剛需項目里，也是相對少見的。

再看該項目所在的梅溪新城，西向縣城中心、南向濱海新城、東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)《徐聞縣城市總體規(guī)劃（2011-2035）》編制，將縣城規(guī)劃范圍從143平方公里拓寬到310平方公里，編制了“兩個新城”“兩個園區(qū)”“兩灣一角”和“三個公園”的初步規(guī)劃，梅溪新城就是“兩個新城”之一，城市政策利好的傾斜，使得該區(qū)域勢必將承接舊縣城中心的居住需求外溢。

鳥瞰徐聞縣城梅溪新城（陳豪攝）

開發(fā)商實力、政策利好、自然條件優(yōu)勢、配套全面再加上絕對的“價格洼地”，該盤“首開搶光”背后的邏輯便十分明確了。

抓準(zhǔn)價格的“絕對洼地”

四五線投資風(fēng)口你準(zhǔn)備好了嗎？

對比鶴崗和徐聞，再綜觀國內(nèi)四五線城市房地產(chǎn)市場，下一個投資風(fēng)口并非比比皆是，仍需要置業(yè)者的“火眼金睛”。考量一個項目的價值，除了絕對的低價，還需要先解答幾個問題：

1、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展是否有政策支持

2、當(dāng)?shù)厥欠裼薪邮罩苓呉欢€城市外溢需求的能力

3、當(dāng)?shù)厥欠窬邆淇梢粤糇∪说淖匀画h(huán)境

4、項目本身的規(guī)劃、配套、開發(fā)商的實力是否經(jīng)得起推敲

5、項目所在區(qū)域是否為當(dāng)?shù)卣?guī)劃的熱門區(qū)域

6、最重要的一點，是否抓住了價格的“絕對洼地”

能夠滿足以上全部條件的項目，對于四五線市場來說，即是具備了作為核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資價值。無論是投資還是剛需置業(yè)，選擇核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基礎(chǔ)前提始終不變。

據(jù)徐聞·鼎龍城項目負(fù)責(zé)人透露，隨著新春返鄉(xiāng)置業(yè)潮和全國旅游過境的人流加大，項目即將開放加推，價格將仍以3字頭推出，保持“絕對洼地”價格。

風(fēng)口來了，你看準(zhǔn)了嗎？

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