國際評級機構標普在11月25日的評級報告中，確認合景泰富集團長期發行人信用評級為“B+”，高級無抵押債券長期發行評級為“B”，同時將評級展望從“穩定”調整為“負面”。

在目前房企違約事件頻發的背景下，這份評級報告意味著，標普認為合景泰富當下的風險較低。只不過，合景泰富也需要在未來一段時間里，向外界展露更多，以平定投資者的信心，這也會是其實現長期價值必經一關。

標普下調展望的擔憂主要集中在銷售、融資及債務償還情況等等，認為這可能對合景泰富未來12個月內的流動性造成影響，并且杠桿率會隨著利潤率的收窄而上升。

有評級機構人士分析稱，評級維持“B+”不變表明合景泰富的經營基本面沒有顯著變化，隨著后續公司銷售的表現回暖，或者融資端釋放更多積極信號，合景泰富下一次評級展望有望會調整過來。

截至今年6月底，合景泰富的非受限現金為426億元，標普估算其中約有一半位于控股公司層面，這足以全面覆蓋短期債務。

融資端來說，近期的政策已出現了變化，不少機構人士表示融資端的邊際上已有所改善，只是政策傳導還需一定的時間，像合景泰富這樣信用資質比較好的企業則會首先獲益。

在經營端，合景泰富今年前10個月累計預售額達到861億元，累計同比增長10%。單10月銷售93.6億元，環比增長78%，較第三季度恢復明顯。雖然離全年目標仍有差距，但這與行業整體保持在統一水準。其他穩健型房企的銷售完成率與之相近，同期萬科為65.58%、龍湖為73.53%。

廣州、成都等城市近期對預售資金的監管的放松則釋放出更多改善信號，多地銀行也在近期放款提速。業內人士認為，政策的邊際改善有利于穩定市場信心和增加開發商流動性。

像合景泰富這樣95%的項目銷售來自一二線城市的公司，確定性和穩健性較強，也會在市場企穩時率先改善。

當下，合景泰富第四季度可售貨值充足，部分項目新盤發售及多個項目陸續加推，趁著此段政策窗口期，公司整體銷售也會實現穩步回升。

標普預計，合景泰富會推出更多促銷活動來提振銷售和現金回籠，今年銷售額預計會在1000-1050億元，現金回籠率應能保持在80%左右。

當然，采取更多促銷活動也會一定程度上導致公司利潤率的下降。不過目前合景泰富的利潤水平還是遠優于市場均值，標普預計其毛利率會從2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。機構預測，明年行業利潤率中位數會下滑到16%左右，毛利率則下滑至20%。

標普預計，包括香港啟德住宅項目的銷售在內，扣除利息支出后，合景泰富未來12個月內將生成240億-260億元人民幣的經營性現金流。

合景泰富管理層也表示，香港啟德項目預計在11月交樓，屆時可以釋放資金。而鴨脷洲住宅項目，公司計劃明年以現房的形式對該項目推盤。

這均會是保證合景泰富流動性的重要支撐，在外部融資情況穩定的情況下，產生的現金流也能夠應對未來一年內到期債務的償還。

此外，在經營端的支出上，合景泰富方面也表示會保持謹慎拿地策略，堅持不拿錯地，不拿貴地，踩準節奏拿地，保證利潤率水平。等到明年行業整體情況趨于穩定，或有更多的機會時，再選擇合適的地塊。

近些年，合景泰富已減少了在公開市場拿地，乃至高價地的舉動，將更多的戰略重心轉向舊改等利潤空間相對較高的領域。

在今年10月底，合景泰富還與廣州城市更新集團有限公司簽署了戰略合作，將城市更新的多個領域進行深度合作。

當然，要做好城市更新也并不容易，這個賽道里已有像萬科、中海這樣頗具實力的玩家，競爭也是激烈的。但如果能夠從中突圍，城市更新項目的穩定也能成為房企利潤的穩定器。

合景泰富方面則表示，在行業營收增長受限情況下，拓寬拿地渠道，降低地價成本，更加注重收入及利潤同步增長。

管理層也對年底前“三道紅線”轉綠保持信心，并計劃明年繼續壓降總負債規模。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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