房地產政策組合拳頻出，央行最新報告再發利好

10月經濟恢復進程因疫情受阻，社會各界對接下來政策如何加力推動房地產“軟著陸”頗為關注。

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11月16日，央行發布2022年第三季度中國貨幣政策執行報告(下稱“三季度報告”)。在最新發聲中，央行提到了貨幣政策、房地產等備受市場關注的議題。

在政策方面，與二季度報告內容相比，諸多表述進行了微調。比如，對接下來經濟形勢，三季度報告提出“為鞏固經濟回穩向上態勢、做好年末經濟工作提供適宜的流動性環境”；在流動性方面，三季度報告提出“加強對流動性供求形勢和金融市場變化的分析監測，靈活開展公開市場操作”；結構性政策方面，報告新增“突出金融支持重點領域和薄弱環節”等內容。

在保交樓方面，三季度報告特別強調，推動保交樓專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

為做好年末經濟工作提供適宜的流動性環境

三季度報告繼續強調，加大穩健貨幣政策實施力度，搞好跨周期調節，兼顧短期和長期、經濟增長和物價穩定、內部均衡和外部均衡，堅持不搞“大水漫灌”，不超發貨幣，為實體經濟提供更有力、更高質量的支持。

與二季度報告內容相比，貨幣政策表述上出現了多處微調。具體如下：

11月到期MLF被縮量續做，一度被市場看作央行主動收緊流動性供應的信號。

11月15日，央行開展8500億元中期借貸便利(MLF)操作和1720億元7天期逆回購操作，單日操作量達10220億元，足額覆蓋當天到期的10000億元MLF和20億元逆回購。

“本次MLF操作從表面上看是縮量續做，但11月以來央行已通過抵押補充貸款(PSL)及多個再貸款工具，投放中長期流動性3200億元，加上續作的MLF，中長期流動性投放總量已高于本月MLF到期量，總體而言市場流動性仍然合理充裕。”招聯金融首席研究員董希淼對記者表示。

在光大證券首席固收分析師張旭看來，當前的貨幣政策取向是穩健的，市場不應單純通過MLF、公開市場操作規模判斷貨幣政策的取向。

浙商證券首席經濟學家李超認為，當前貨幣政策進入首要目標在穩增長保就業、金融穩定、匯率及國際收支間高頻切換狀態，政策基調將在穩健略寬松及穩健中性間靈活切換，工具選擇大概率相機抉擇。年內后續降政策利率及降準難度大，核心是考慮匯率及國際收支壓力。

保交樓專項借款視需要適當加大力度

一系列保交樓穩民生政策接續出爐，近一段時間，隨著金融16條、第二支箭、預售資金保函置換等政策的落地，關于房地產能否實現軟著陸的討論日漸增多，下階段房地產市場如何？主要政策思路有哪些？

央行表示，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

政策性銀行“保交樓”專項借款已經成為解決當下樓市爛尾風險的緊急措施，初期規模達到2000億元，資金來源是人民銀行再貸款，財政給與貼息。9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

金融監管研究院研究報告指出，此前專項借款總體使用情況并不好，其中一個原因就是資金額度不多，對于房地產出險情況是杯水車薪。

央行表示，推動保交樓專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

此外，央行還在專欄3中詳細介紹了階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的具體情況。

9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

央行表示，這一政策針對首套住房商業性個人住房貸款，而且是階段性的，2022年底到期后原有政策將自動恢復，這種安排既有利于符合條件的城市政府按照“因城施策”原則，用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，也體現了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，維護房地產市場平穩健康發展。

政策出臺后，一些城市政府積極響應，作出了相應調整。山東濟寧、湖北黃岡、廣東清遠和陽江、浙江溫州和舟山等城市，已將當地新發放首套住房個人住房貸款利率下限調整為LPR減35個基點至LPR減60個基點，降幅在15個至40個基點之間；湖北、廣東部分城市階段性取消了當地新發放首套住房個人住房貸款利率下限。從實際發放的商業性個人住房貸款利率看，2022年10月新發放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個基點，較上年末下降133個基點。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，2022年末，房企整體融資環境出現了有利的情形，風險進一步擴大的概率正在下降。相信購房者信心有望得以修復，在年內剩余時間內房地產市場逐步觸底企穩可期。

關鍵詞： 政策組合