當(dāng)很多內(nèi)地開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣于拿地后快速開工，縮短現(xiàn)金流轉(zhuǎn)周期正時(shí)，以香港興業(yè)國際（HKI0480）為代表的港資地產(chǎn)開發(fā)商卻仍然習(xí)慣不急不慢的開發(fā)速度。后者2021年11月就已經(jīng)在上海拿地，但是截至2022年12月17日，開工現(xiàn)場(chǎng)仍然只是安裝好了機(jī)器設(shè)備，深坑作業(yè)還沒有進(jìn)行。

就在香港興業(yè)國際摘得該地塊的一年前，上觀新聞就曾報(bào)道過記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司，在成都囤地16年，被當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門禁止向和其提供新增融資、貸款，以及為其進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。這不僅讓外界質(zhì)疑香港興業(yè)國際此次的做法，是否存在捂盤惜售。不僅如此，對(duì)這樣的表現(xiàn)，公司的股票持有者可能也不會(huì)太滿意，原因在于項(xiàng)目錯(cuò)過了最好的銷售時(shí)機(jī)，沒有能抓住最佳銷售時(shí)機(jī)，而是在市場(chǎng)供求格局變化后入市，這存在非常大的滯銷風(fēng)險(xiǎn)。尤其是按照現(xiàn)有的規(guī)定，很有可能無法達(dá)到合同出讓對(duì)竣工時(shí)限的要求，甚至可能會(huì)因此產(chǎn)生罰款。

拿地一年后，仍是荒地一片

(資料圖片僅供參考)

2021年11月30日下午，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30003單元02-04號(hào)地塊開拍，共有4位競(jìng)買人到場(chǎng)，3名參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過13輪報(bào)價(jià)后進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)，由于現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了相同報(bào)價(jià)，系統(tǒng)給出了隨機(jī)值。最終由香港興業(yè)國際（嘉興興裕實(shí)業(yè)有限公司）以8.304億競(jìng)得，樓面價(jià)25528元/㎡，溢價(jià)率8.63%，房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)50600元/㎡。

根據(jù)上述地塊土地出讓的預(yù)合同的第十七條規(guī)定，受讓人（即嘉興興裕實(shí)業(yè)有限公司）同意本合同項(xiàng)下出讓宗地建設(shè)項(xiàng)目在交付土地后 10 個(gè)月內(nèi)開工，在交付土地后 34 個(gè)月內(nèi)竣工。

受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過一年。

然而，12月17日，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看這一地塊，卻發(fā)現(xiàn)整個(gè)地塊除了已經(jīng)到位的工程機(jī)械設(shè)備外，坑基等基礎(chǔ)作業(yè)尚沒有進(jìn)行，以現(xiàn)有的進(jìn)度，要想在這塊地出讓的34個(gè)月時(shí)間內(nèi)，即2024年9月30日前完成所有建筑的竣工，難度顯而易見。

根據(jù)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的平均速度，動(dòng)工后的32個(gè)月至34個(gè)月時(shí)間竣工，是大多數(shù)項(xiàng)目的周期。而按照目前的進(jìn)度，興業(yè)國際需要在22個(gè)月后，就要完成項(xiàng)目的竣工交付。

根據(jù)出讓預(yù)合同第五十條，受讓人未能按照合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額 1 ‰的違約金，出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額 1 ‰的違約金。

錯(cuò)過了最佳入市時(shí)機(jī)，可能面臨銷售壓力

工程進(jìn)度的節(jié)奏，不僅僅會(huì)令公司可能背負(fù)原本不必要的違約金，更重要的是可能讓公司錯(cuò)過了最佳的銷售時(shí)點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說，洞涇屬于佘山板塊，在過往幾個(gè)月銷售還不錯(cuò)，尤其是今年的九十月，每個(gè)月都能銷售90多套新房，是今年新房銷售的最佳時(shí)間。但是，在10月以后，板塊內(nèi)的供應(yīng)量快速猛增，短短一個(gè)多月就激增了900多套，市場(chǎng)的供求一下子逆轉(zhuǎn)。

在這樣的背景下，盡管項(xiàng)目的地理位置頗具吸引力，且房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格只比周圍的二手房?jī)r(jià)格稍高，但未來的銷售去化依然可能存在一定的壓力。

相反，如果興業(yè)國際能抓緊機(jī)會(huì)，在去年11月30日拿地后，快速開工，也許就趕得上九十月份的最佳入市時(shí)機(jī)，進(jìn)行銷售。

根據(jù)地塊出讓預(yù)合同，上述項(xiàng)目的可銷售住宅面積僅3萬平米，根據(jù)九十月份的新房銷售市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，一到兩次開盤，就很可能可以售罄項(xiàng)目所有新開發(fā)房源。那么，為何興業(yè)國際作為一家房地產(chǎn)領(lǐng)域的資深企業(yè)，該項(xiàng)目為何照此開發(fā)節(jié)奏，錯(cuò)過有利市場(chǎng)? 背后又有怎樣的內(nèi)情？東方網(wǎng)地產(chǎn)頻道為此向企業(yè)發(fā)出了溝通郵件，但截止發(fā)稿，未得到回應(yīng)。

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