3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題。會議重點提到了房地產(chǎn)行業(yè)：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”

同日，財政部、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局相繼就房地產(chǎn)發(fā)聲。財政部表示，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。證監(jiān)會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風險。銀保監(jiān)會會議指出，要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”房地產(chǎn)長效機制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行會議要求，堅持穩(wěn)中求進，防范化解房地產(chǎn)市場風險。國家外匯管理局會議要求，配合有關部門促進房地產(chǎn)市場、平臺經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。

“新發(fā)展模式”“因城施策”“穩(wěn)定市場預期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)消費”，成為近期房地產(chǎn)業(yè)的“高頻關鍵詞”。業(yè)內(nèi)人士和廣大消費者關注，這些新趨勢將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響?

新發(fā)展模式

意味著拼實力拼產(chǎn)品拼服務

記者關注到，2021年中央經(jīng)濟工作會議上，“房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式”被首次提出。2022年，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，在政府工作報告中被重申。本月16日召開的國務院金融委會議上，更表示要“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

2022年被稱作“房地產(chǎn)新發(fā)展模式元年”。雖然有關“建立行業(yè)的長效機制、稅收制度改革、租售并舉、加強建立保障房體系、行業(yè)的經(jīng)營思路轉(zhuǎn)向”等方面的內(nèi)容前幾年一直在提，但今年可以說是從行政干預層面“強制”房地產(chǎn)業(yè)往新發(fā)展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型的迫切性。

大唐置業(yè)南京地區(qū)負責人在接受采訪時表示，“新發(fā)展模式”對一些大型房企來說可能意義重大，他們可以趁此契機拓展地產(chǎn)業(yè)務條線。比如此前一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)方面，還主要以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為主，而一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了傳統(tǒng)住宅外，同時在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)之外，不僅有獨立的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務線，而且在輕資產(chǎn)輸出方面也頗有建樹。新發(fā)展模式政策信號的釋放，對于大型房地產(chǎn)企業(yè)開辟全新業(yè)務領域，比如城市更新、收并購、輕資產(chǎn)輸出，或者通過投融資平臺進行購地等，形成地產(chǎn)業(yè)的多種經(jīng)營態(tài)勢，應該是一個不錯的窗口期。

對于民營房企來說，新發(fā)展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業(yè)南京地區(qū)負責人認為，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運作模式已經(jīng)不符合時代的要求，未來民企需要用更多的自有資金來進行開發(fā)，這一定程度上對民企自身的實力和抗風險能力提出了更高的要求。一些底子弱，運營能力不行的民企會被并購掉，另一些可能會直接淘汰出局。

新發(fā)展模式要求房企去杠桿的同時，也意味著融資方式的改變。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，以往的上市融資、美元債等方式已經(jīng)行不通了，未來靠融資實現(xiàn)規(guī)模運營的房企可能會迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營房企，不搞規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)而去深耕一個區(qū)域市場、精耕一個城市市場，這也符合中央有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風險的要求，可以促進房地產(chǎn)市場向“由虛轉(zhuǎn)實”的方向發(fā)展。

以用租售并舉來說，一些民企如富力、融創(chuàng)等本身就擁有文旅、商業(yè)的重資產(chǎn)業(yè)務線。在新發(fā)展模式的指引下，未來預計會有更多的房企參與到經(jīng)營性物業(yè)、重資產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的浪潮中。品牌、管理優(yōu)勢比較強的房企則會投入到品牌輸出、輕資產(chǎn)運營、代建等領域中，畢竟拿地、開發(fā)、銷售這條傳統(tǒng)發(fā)展的老路已經(jīng)越來越難走了。

盡快讓房地產(chǎn)業(yè)圍繞實體經(jīng)濟發(fā)展，在房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化導致的系統(tǒng)性風險出現(xiàn)前，建立長效健康的發(fā)展模式，讓房地產(chǎn)回歸基本面應該是新發(fā)展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負責人表示，以往房企大多實行高周轉(zhuǎn)，土地價推動房價，房價推動市場的預期，但當國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展到一個高位，加之國際局勢與疫情交織影響，出于經(jīng)濟安全邊界的考慮，房地產(chǎn)不可能再如以往高速發(fā)展下去，土地價格不斷攀升、房價不斷上漲的態(tài)勢肯定是要結(jié)束的。新發(fā)展模式的提出一方面是著重強調(diào)結(jié)束“高周轉(zhuǎn)”，建立行業(yè)的長效保障機制;另一方面也等于是給購房群體一個信號：以往買房就能掙錢、購房就能改變命運的時代已經(jīng)過去了。

對于房企而言，新發(fā)展模式意味著未來的市場將是拼綜合實力、拼產(chǎn)品、拼服務的時代，以往“盲目拿地開發(fā)也能掙錢”“一張圖紙走天下”的時代一去不復返了。新發(fā)展模式開啟之后，未來房地產(chǎn)行業(yè)雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會朝著制造業(yè)的方向去靠攏，房地產(chǎn)未來必然會成為一個微利的行業(yè)。寶能地產(chǎn)南京地區(qū)負責人認為，新發(fā)展模式提出之后，開發(fā)商再靠大規(guī)模舉債走高周轉(zhuǎn)的路子行不通了，未來開發(fā)商還是應該聚焦產(chǎn)城融合的路子，在建設住宅的同時想辦法去聯(lián)合政府做產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個良性的開發(fā)生態(tài)。

因城施策

為樓市提供正向發(fā)展空間

在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國內(nèi)樓市的特色和調(diào)控主基調(diào)。記者了解到，與“房住不炒”已連續(xù)三年被寫入政府工作報告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來開始被密集提及。住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，“因城施策”促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此后，國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會和人民銀行等機構(gòu)在下發(fā)文件或組織召開相關會議時再度釋放出“因城施策”的信號。今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會議時指出，要堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

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